El Costo Oculto de las Oficinas: Las Cuotas de Mantenimiento Aumentan 23 Veces Más Rápido que las Rentas
- A simple vista, las rentas de oficinas en México parecen estables, pero operar un espacio corporativo es cada vez más caro. En los últimos cuatro años, mientras los costos de arrendamiento apenas cambiaron en términos nominales, las cuotas de mantenimiento subieron con más fuerza, incrementando en 17.4% el gasto operativo de las empresas.
- Factores como el tipo de cambio, el encarecimiento de insumos y la composición del mercado impulsaron este aumento. Sin embargo, el impacto varía según la región: en Guadalajara y Monterrey, las diferencias en costos de mantenimiento entre edificios pueden redefinir la estrategia de ocupación a largo plazo, mientras que, en el Valle de México, una mayor estabilidad permite una planeación financiera más predecible.
Durante los últimos cuatro años, las rentas de oficinas en México se mantuvieron prácticamente estáticas en términos nominales, con una ligera reducción del 0.04% anual en promedio. Sin embargo, esto no significa que operar un espacio corporativo se haya vuelto más barato. En ese mismo periodo, las cuotas de mantenimiento crecieron a un ritmo compuesto de 0.8% anual, es decir, 23.5 veces más rápido que la renta misma.
Para las empresas, esto implica un aumento real del 3.5% en los costos de mantenimiento. Puede no parecer mucho, pero en espacios de 800 metros cuadrados, que son los más absorbidos actualmente, esto representa casi 100 dólares más al mes y cerca de 1,200 dólares extra al año. No es un ajuste menor: es un costo que se acumula y que, con el tiempo, rediseña la ecuación financiera de operar una oficina.
Pero esto no es toda la historia. Si bien, en promedio, las rentas han permanecido nominalmente estables, algunos contratos individuales pueden haber registrado incrementos por indexación a la inflación sobre la renta base, donde es común aplicar un margen adicional de puntos porcentuales sobre el ajuste anual. Esto significa que, para muchas empresas, el costo de ocupación no solo ha aumentado por el mantenimiento, sino también por ajustes inflacionarios en la renta, generando un doble impacto financiero que encarece aún más la operación de una oficina.
La siguiente gráfica compara el costo operativo nominal de las oficinas —basado en la suma de renta y mantenimiento— con una estimación que incorpora la inflación sobre la renta, mostrando cómo cambiaría el gasto si se indexara a este factor.
Es importante señalar que la cuota de mantenimiento no representa un ingreso adicional para el propietario o administrador del inmueble. De acuerdo con las mejores prácticas del mercado, el administrador debe transparentar el uso de estos recursos mediante un informe detallado para los inquilinos. Además, si al cierre del ejercicio queda un remanente, este debe reflejarse como un ajuste a favor del arrendatario, ya sea en forma de descuento sobre la siguiente renta o de otra compensación acordada.
Ahora bien, ¿qué factores están detrás del aumento de las cuotas de mantenimiento?
Además de factores económicos como el tipo de cambio, el alza en costos energéticos, el incremento en salarios y prestaciones, el encarecimiento de materiales y la subida en seguros, las cuotas de mantenimiento han crecido por tres factores clave, según SiiLA:
a) La expansión del inventario de clase A+, que incluye tecnología y servicios más costosos. Entre 2020 y 2024, estos edificios fueron los que más contribuyeron al nuevo inventario, aumentando su participación del 33% al 36% del total de oficinas. En mercados como Guadalajara, Monterrey y Querétaro predominan, representando entre el 43% y el 51% de los corporativos.
b) La concentración de espacios de oficinas de clase B en algunas regiones que, al ser más antiguos, requieren más reparaciones. Este tipo de inmuebles representa una cuarta parte del total de los edificios corporativos. En mercados como Guadalajara, su proporción es equivalente a la de los inmuebles de clase A.
c) La ubicación, donde la competencia y la demanda influyen en el costo de servicios e insumos esenciales.
Actualmente, el precio promedio de renta de una oficina en México es de aproximadamente 21.4 dólares por metro cuadrado al mes, y la cuota de mantenimiento promedio supera los 3.7 dólares por metro cuadrado al mes. Esto implica que, en los principales mercados de oficinas del país, el mantenimiento eleva el gasto operativo en aproximadamente un 17.4%. No obstante, esta proporción varía según la calidad del inmueble y el mercado en el que está.
En Guadalajara y Querétaro, por ejemplo, la diferencia en las cuotas de mantenimiento entre edificios de clase A+ y A es la más pronunciada a nivel nacional, con costos hasta 9% y 11% superiores en los inmuebles de mayor categoría.
En Guadalajara y Monterrey, en cambio, los edificios de clase B suelen tener costos de mantenimiento más altos que los de clase A+, con diferencias de 1% y 17%, respectivamente. Además, estos mercados, junto con Querétaro, presentan las brechas más amplias entre edificios de clase A y B, con variaciones promedio de 10%, 18% y 9.8%, lo que sugiere que son mercados menos equilibrados en términos de costos operativos.
En contraste, en la zona conurbada del Valle de México, el comportamiento es distinto. Aquí, aunque el mantenimiento de los edificios de clase B suele ser más costoso que el de los de clase A, y el de los de clase A+ se mantiene por encima de ambos, las diferencias no son tan pronunciadas. Esto indica un mercado más homogéneo, donde las cuotas de mantenimiento siguen una estructura más estable entre categorías.
Estas diferencias de costos entre clases impactan directamente la demanda y el perfil de los inquilinos en cada mercado. En ciudades como Guadalajara y Monterrey, donde las brechas son más amplias, los costos pueden influir en los plazos contractuales y en la estrategia de ocupación de las empresas, que actualmente buscan acuerdos a corto plazo para reducir gastos operativos.
En el centro del país, en cambio, la relativa estabilidad de costos permite una planeación financiera más predecible, lo que reduce la incertidumbre para las empresas y facilita la toma de decisiones a largo plazo.
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