De Psiquiátrico a Mall: Uno de Cada Seis Centros Comerciales Tiene una Vida Pasada
- Al menos 13 centros comerciales del Valle de México tuvieron otros usos. Hoy representan casi 20% de la superficie de 81 inmuebles analizados por SiiLA.
En el sur de la Ciudad de México, un centro comercial recibe a sus visitantes por la misma entrada que alguna vez condujo a un hospital psiquiátrico. Detrás de aquella fachada ya no quedan las habitaciones donde se atendía a los pacientes ni los pasillos que sirvieron de escenario para una película de terror¹ antes de ser demolidos. Tampoco persiste la escasez de ocupantes que contribuyó al cierre del hospital después de más de medio siglo de actividad, pues hoy no queda un solo local vacío.
Patio Tlalpan abrió sus puertas en febrero de 2018 con más de 38,400 metros cuadrados de área bruta rentable, casi nueve años después de que la antigua Clínica San Rafael dejara de operar. Para entonces, el proyecto de FIBRA Uno (FUNO) ya había enfrentado dificultades con los permisos e inconformidades vecinales, mientras que la demolición del hospital, iniciada a finales de 2012, debió respetar su fachada por exigencia de las autoridades. Actualmente, el centro comercial reúne más de 60 locales destinados a 22 actividades que van desde la venta de alimentos hasta el entretenimiento, la moda y el ejercicio.
Hoy, su umbral nos recuerda que conservar parte de la identidad arquitectónica de un lugar no exige conservar su antigua función, ni siquiera su estructura. También muestra que el fin de una actividad no supone necesariamente la pérdida de utilidad del lugar que la albergaba, ya que este puede encontrar una nueva demanda al destinarse a otros usos.
Patio Tlalpan no es un caso aislado. Al tercer trimestre de 2026, SiiLA identifica al menos 13 centros comerciales en el Valle de México construidos en inmuebles o terrenos anteriormente destinados a otras actividades. En conjunto, suman cerca de 711,000 metros cuadrados de área bruta rentable, equivalentes al 19.9% de la superficie de 81 centros comerciales analizados.
Estas transformaciones pueden adoptar distintas modalidades según el grado de intervención sobre las construcciones originales. Una es la reutilización total o parcial de edificaciones existentes, como sucede en Plaza Loreto, que conserva fachadas y muros de una antigua fábrica de papel. Otra es la sustitución completa, en la que el inmueble anterior desaparece para dar paso a una nueva construcción, como ocurrió con el antiguo Cine Manacar, reemplazado por un complejo de oficinas y espacios comerciales.
El grado de intervención depende tanto de las características de la construcción original como de las necesidades del nuevo uso. Sin embargo, aun cuando un edificio pueda adaptarse físicamente, su transformación está sujeta a las disposiciones sobre uso de suelo y las restricciones de conservación arquitectónica. A estas condiciones se suma la viabilidad económica del proyecto, determinada por los costos de reutilizar el inmueble frente a los de construir uno nuevo y por la demanda que podría encontrar una vez terminado.
En un mercado como el del Valle de México, estas posibilidades adquieren especial relevancia en las zonas más consolidadas, donde la escasez de terrenos libres empuja a los desarrolladores a considerar propiedades destinadas a otras actividades. Los antiguos hospitales, fábricas y cines transformados en centros comerciales muestran que las oportunidades para construir no solo se encuentran en los espacios disponibles, sino que también pueden generarse mediante la transformación de los ya ocupados.
Así que, la próxima vez que escuches que un centro comercial fue construido sobre un cementerio o un antiguo hospital psiquiátrico, quizá valga la pena investigar qué había antes en ese terreno. Puede que la historia real sea igual de sorprendente, aunque tenga menos fantasmas.
Para conocer más sobre la ocupación, los inquilinos y la composición comercial de los inmuebles en México, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.
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¹ Archivo 253, dirigida por Abe Rosenberg, fue filmada en 2012 dentro de las instalaciones de la Clínica San Rafael, poco antes de su demolición, y estrenada en febrero de 2015.
