La Demanda de Oficinas Está Cambiando: ¿Qué Tendencias Están Definiendo el Desempeño del Mercado?

1. Espacios acondicionados. Durante la pandemia, muchas empresas dejaron oficinas ya acondicionadas, lo que ha creado una oportunidad única en el mercado. Alejandro Delgado explicó que estos espacios permiten a las empresas evitar grandes inversiones iniciales en adaptaciones, lo que es especialmente atractivo en tiempos de incertidumbre económica. Los espacios acondicionados se rentan en promedio un dólar más caro por metro cuadrado que los de obra gris, lo que refleja su creciente demanda, aunque los precios no se están ajustando tanto como deberían, ya que muchos propietarios están más enfocados en llenar estos espacios que en optimizar sus ingresos.

2. Auge del coworking. El mercado laboral ha experimentado grandes cambios en los últimos años, y las empresas están buscando flexibilidad tanto en los contratos de arrendamiento como en el tamaño de los espacios. El coworking ha emergido como una solución clave en este contexto. Empresas de diferentes tamaños han optado por estos espacios debido a los contratos más cortos y a la posibilidad de evitar compromisos a largo plazo. Según Delgado, “el coworking es ahora la tercera industria más importante en términos de metros cuadrados rentados en el país”. WeWork, por ejemplo, es el principal inquilino de oficinas en México, ocupando grandes volúmenes de espacio en las principales ciudades del país.

3. Aumento del nuevo inventario disponible. En 2019, sólo el 30% de los metros cuadrados entregados al mercado estaban vacíos, de acuerdo con datos de SiiLA Market Analytics. Sin embargo, para 2024, esta cifra aumentó al 75%, lo que refleja un importante crecimiento en la disponibilidad del nuevo inventario. Esta situación se debe a una sobreoferta impulsada por desarrollos planificados antes de la pandemia y un ajuste más lento en la demanda. Como resultado, los propietarios enfrentan una mayor competencia para atraer inquilinos, lo que aumenta la presión sobre los precios y la necesidad de ofrecer condiciones más atractivas para ocupar espacios.

4. Disponibilidad estructural. Alejandro Delgado destacó que, para entender las oportunidades de inversión en el mercado de oficinas, es esencial diferenciar entre crisis temporales, como la pandemia, y problemas estructurales que afectan la oferta y demanda a largo plazo. El concepto de disponibilidad estructural —espacios que permanecen vacíos durante tres o más años— juega un papel clave en esta transformación del mercado, ya que estos espacios distorsionan las cifras de disponibilidad real. Como ejemplo, Delgado mencionó que, en la Ciudad de México, Santa Fe ya tenía una tasa de disponibilidad del 30% antes de la pandemia, mientras que Bosques subió del 16% al 24%. “Estas cifras indican que ciertos submercados ya enfrentaban problemas antes de la crisis, lo que señala la necesidad de un análisis más profundo de las tendencias para identificar inversiones estratégicas”, añadió.

5. Sectores líderes en la absorción de oficinas. Los sectores de finanzas y tecnología son los principales motores de la absorción de oficinas en México. Empresas como TikTok y grandes instituciones financieras ocupan los espacios más atractivos y acondicionados en mercados clave como la Ciudad de México y Monterrey, consolidando su presencia en los edificios clase A. Estas industrias están demandando cada vez más espacio, especialmente en las principales ciudades del país.

Sin embargo, las industrias que actualmente ocupan más espacio son finanzas, gobierno, bienes raíces y tecnología. Además, en los últimos tres años, los cuatro sectores que más crecieron en el mercado inmobiliario de oficinas en México fueron tecnología (8.3%), finanzas (7.4%), bienes raíces (1.3%) y gobierno (0.3%). Estos sectores han impulsado la ocupación y continúan siendo fundamentales en la transformación del mercado.

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