FIBRAs vs CKDs: ¿Qué Son y Cuáles Son las Diferencias Entre Estos Vehículos de Inversión en México?

Tanto los CKDs como los FIBRAs están expuestos a riesgos financieros relacionados con tasas de interés, tipos de cambio, inflación y liquidez, entre otros. Sin embargo, los CKDs también están particularmente expuestos a riesgos asociados con los proyectos en construcción, que pueden retrasarse debido a cuestiones normativas u otras circunstancias.

A pesar de que los CKDs pueden conllevar más riesgos en comparación con los FIBRAs debido a su naturaleza a largo plazo que limita la liquidez del inversor, sus rendimientos también pueden ser más atractivos que los de los FIBRAs, que están dirigidos principalmente a personas que buscan cierta estabilidad en los flujos de capital a lo largo del tiempo a través de distribuciones.

Es importante destacar dos diferencias en términos de ingresos e inversión entre estos dos vehículos de inversión.

En primer lugar, cualquiera, ya sea persona o institución, puede invertir en FIBRAs a través de una casa de bolsa. En cambio, los CKDs están limitados a inversionistas institucionales. De hecho, los CKDs fueron creados entre 2009 y 2010 para satisfacer una necesidad de las AFOREs y SIEFOREs, que buscaban vehículos de inversión que generaran mayores rendimientos en comparación con otros instrumentos tradicionales, como acciones y bonos. Por esto, en la actualidad los principales inversionistas en CKDs son las AFOREs, que pueden invertir hasta un 20% de sus recursos en CKDs. En el caso de los FIBRAs, no existe un límite de inversión por parte de las AFOREs.

En segundo lugar, la operación de estos dos vehículos es diferente, ya que la de los FIBRAs es más sencilla y líquida en comparación con la de los CKDs.

Con los FIBRAs, el inversionista compra certificados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) de la misma manera en que compraría cualquier acción. Esto implica que un accionista puede adquirir o vender acciones durante el horario de operación de la BMV y ver los cambios diarios en el valor de las mismas. En contraste, con los CKDs, no ocurre lo mismo. Al ser instrumentos limitados a actores institucionales, todas las operaciones se realizan en el mercado primario, donde se recauda capital para financiar organizaciones y proyectos, y no llegan al mercado secundario, donde se compran y venden acciones. Esto significa que se forma un grupo de inversionistas, que incluye a AFOREs, SIFOREs, empresas, bancos y casas de bolsa interesados en invertir en un proyecto. Debido a la falta de mercado secundario, no es sencillo vender las acciones adquiridas ni obtener liquidez inmediata, ya que estas inversiones son a largo plazo. Si un inversionista de CKDs necesita liquidez, debe esperar hasta el vencimiento del CKD o vender sus acciones a otros miembros del grupo.

Debido a sus características individuales, la fuente y la rentabilidad de los ingresos de FIBRAs y CKDs difieren. Mientras que los ingresos de los FIBRAs provienen en su mayoría de las rentas de inmuebles, que generalmente forman parte de portafolios estabilizados, los ingresos de los CKDs dependen del llamado "subyacente", es decir, del valor del proyecto en desarrollo.

Sin embargo, a pesar de que los FIBRAs generan dividendos constantes para sus inversionistas, actualmente existe un debate sobre su capacidad de rendimiento. Según Jacobo Rodríguez “durante la pandemia se observó que el precio de muchos FIBRAs cayó significativamente, más de lo que los dividendos podían compensar, lo que lleva a cuestionar si estos instrumentos son realmente defensivos o conservadores debido a la variabilidad en su precio, que a veces no se compensa con los ingresos por dividendos”.

A pesar de las dificultades en momentos económicos adversos, tanto los FIBRAs como los CKDs son herramientas de inversión seguras y rentables, no sólo en términos de retorno de la inversión, sino también en materia fiscal.

En este sentido, el especialista de Roga Capital señaló que, aunque los dividendos de los CKDs están sujetos al Impuesto Sobre la Renta (ISR) como cualquier actividad empresarial, que puede llegar hasta el 35%, dependiendo de cada caso, la carga fiscal es del 10% sobre las ganancias de capital. "Esto significa que si adquieres una acción de un CKD a 10 pesos y la vendes a 11, sólo el diferencial de un peso está sujeto al impuesto del 10%", explicó.

En contraste, los FIBRAs tributan bajo el régimen de ingresos por arrendamiento, lo que permite más flexibilidad en las deducciones. A diferencia de los CKDs, los dividendos de los FIBRAs no se consideran ingresos acumulables, ya que son ingresos por arrendamiento. Esto implica que no se reportan junto con otros tipos de ingresos, lo que permite estrategias para reducir las cargas fiscales. Además, los FIBRAs no generan impuestos por ganancias relacionadas con la venta de acciones.

En el mercado inmobiliario comercial de México, los FIBRAs y los CKDs son vehículos de inversión seguros y estables que ofrecen diferentes enfoques y estructuras de negocio. Si deseas obtener más información al respecto, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.