64% Surge in FIBRAs' Market Value Over 5 Years: Attracting Investors to Mexico's Commercial Real Estate Market

En los últimos cinco años, el valor de mercado de los FIBRAs aumentó 64%, según SiiLA. Esto implica que el precio de sus acciones repuntó en las bolsas de valores de México, reflejando la confianza en el sector inmobiliario mexicano y en los FIBRAs, que son vistos por los inversionistas como vehículos atractivos y estables de inversión en bienes raíces comerciales.

Hasta el segundo trimestre de 2023, el precio de mercado de los FIBRAs fue cercano a 407,000 millones de pesos. Este valor se calcula multiplicando el número de las acciones o Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de cada FIBRA por el precio en bolsa de cada certificado.

El repunte del precio de mercado de los FIBRAs está ligado al aumento del número de certificados y del valor de cada certificado. De acuerdo con datos de SiiLA FIBRA Analytics, entre el primer trimestre de 2018 y el primer trimestre de 2023, el número de CBFIs aumentó 38% al pasar de 10.9 a 14.9 millones de certificados. En ese mismo periodo, el precio promedio por CBFI aumentó 20%, al pasar de 22.8 a 27.2 pesos. Es importante mencionar que el precio promedio actual por certificado es el más alto registrado en al menos el último lustro.

La emisión de CBFIs es un mecanismo que los FIBRAs utilizan para capitalizarse sin la necesidad de contraer nuevas deudas financieras. De hecho, el loan-to-value (LTV) promedio de los FIBRAs ha sido cercano al 31-32% en los últimos cinco años. Este indicador mide la deuda como proporción del valor de los activos y su relativa estabilidad implica que los FIBRAs han sido cautelosos en su enfoque de financiamiento y gestión de riesgos.

Al mantener sus niveles de LTV, los FIBRAs demuestran una sólida posición financiera y una menor exposición a fluctuaciones del mercado. Además, al emitir CBFIs, los FIBRAs atraen inversores que buscan diversificar sus portafolios con activos respaldados por bienes raíces, lo que proporciona una fuente de financiamiento estable y confiable para su crecimiento y desarrollo. Esta estrategia también ha contribuido a la atractiva rentabilidad de los FIBRAs, ya que una menor carga de deuda se traduce en costos financieros más bajos y mayores márgenes de utilidad. A su vez, esto ha atraído el interés de inversionistas tanto nacionales como internacionales, consolidando a los FIBRAs como una opción atractiva en el mercado de capitales.

A finales de mayo, por ejemplo, FIBRA Nova (FNOVA) obtuvo 2,722 millones de pesos tras colocar 93.86 millones de CBFI’s en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). La capitalización de FNOVA respondió a los planes de expansión de la compañía, que busca ampliar su portafolio industrial en la región Norte de México, para aprovechar el nearshoring y fortalecer el valor de sus activos a mediano y largo plazos.

Sólo en el último trimestre, los FIBRAs colocaron 315 millones de CBFI’s, una cantidad 62% superior a la cantidad promedio de CBFI’s colocados por trimestre desde el primer tercio de 2018. Esto sugiere que los FIBRAs están bien posicionados para seguir captando inversiones en el futuro, lo que puede impulsar aún más el desarrollo y la expansión del mercado inmobiliario en el país. Sin embargo, es importante hacer un análisis cuidadoso de los factores económicos y de mercado para garantizar una inversión informada y prudente a través de estos instrumentos. Para ello, te invitamos a explorar FIBRA Analytics o a escribirnos a contacto@siila.com.mx.