La Industria Está Cambiando el Mapa de Ciudad de México. Así Está Ocurriendo
- El comercio electrónico está impulsando nuevas formas de ocupar suelo industrial en la capital, mientras los corredores tradicionales siguen creciendo.
Desde 2020, cuatro alcaldías de Ciudad de México aparecieron por primera vez en el inventario inmobiliario industrial de SiiLA. Coyoacán, Iztacalco, Cuajimalpa y Benito Juárez, que al inicio de ese año no registraban inmuebles de esta categoría, suman actualmente 72,725 metros cuadrados. Y en 2027, Xochimilco podría convertirse en la quinta.
Detrás de esta expansión se encuentran empresas —como Amazon, Jüsto y Mercado Libre— que necesitan distribuir mercancías dentro de la propia ciudad, además de desarrolladores inmobiliarios que buscan aprovechar espacios subutilizados para nuevas operaciones logísticas. La reconversión de inmuebles también está ocurriendo en alcaldías con actividad industrial consolidada, como Iztapalapa, donde ProximityParks anunció recientemente una inversión de 600 millones de pesos para transformar una antigua fábrica de muebles de oficina, que permanecía abandonada, en un parque logístico de última milla de más de 24,000 metros cuadrados. El proyecto, denominado ProximityParks Iztapalapa III, busca acercar las operaciones de distribución a los consumidores del oriente de Ciudad de México.
La aparición de nuevos espacios industriales forma parte de una expansión más amplia del mercado industrial de la capital, cuyo inventario dentro de las alcaldías creció 25% entre principios de 2020 y el tercer trimestre de 2026, al pasar de casi 950,000 a cerca de 1.2 millones de metros cuadrados. Sin embargo, el crecimiento no fue uniforme a lo largo del periodo. De hecho, el 72% de la nueva superficie se incorporó a partir de 2024, después de cuatro años en los que las entregas habían promediado apenas 16,000 metros cuadrados anuales.
Parte de este cambio coincide con la expansión del comercio electrónico y la diversificación de los modelos de distribución de última milla, que requieren instalaciones desde las cuales realizar entregas en tiempos cada vez más cortos. En ese contexto, la cercanía con los consumidores adquiere mayor importancia, y los datos de SiiLA muestran que, entre 2020 y el tercer trimestre de 2026, las empresas de digital fulfillment concentraron el 26% de la absorción industrial identificada dentro de las alcaldías, seguidas por las de transporte y logística, con el 17%.
La Industria También Crece Donde Ya Estaba
Sin embargo, la aparición de nuevos edificios industriales en otras partes de la ciudad no ha detenido el crecimiento de los corredores tradicionales. Azcapotzalco, por ejemplo, conserva el mayor inventario de la capital, con más de 622,000 metros cuadrados, equivalentes a poco más de la mitad del total, tras crecer 9% desde 2020. En cambio, Gustavo A. Madero prácticamente duplicó su superficie durante el mismo periodo, al pasar de unos 80,000 a más de 162,000 metros cuadrados, y concentra actualmente el 61% de los casi 91,000 metros cuadrados que se encuentran en desarrollo dentro de Ciudad de México.
Estar Más Cerca Tiene un Precio
Establecerse dentro de la capital, empero, tiene un costo mayor. Según SiiLA, en 2026 la renta de salida promedio de los inmuebles industriales dentro de las alcaldías alcanzó 14 dólares mensuales por metro cuadrado, frente a 9.9 dólares en el resto del mercado industrial metropolitano, que comprende zonas del Estado de México e Hidalgo. Es decir, las empresas que buscan establecerse dentro de la capital encuentran precios 41% superiores, aunque la disponibilidad de estos inmuebles es menor, de 3.6%, frente al 4.3% registrado fuera de sus límites.
En conjunto, estos cambios permiten distinguir dos lógicas de inversión industrial en la Ciudad de México. Por un lado, los corredores tradicionales permiten desarrollar proyectos de mayor escala en zonas donde la actividad industrial ya está establecida. Por otro, las nuevas ubicaciones ofrecen la posibilidad de acercar las operaciones a los consumidores mediante edificios más pequeños, incluso en zonas donde antes no se registraba inventario industrial institucional.
Lo anterior se refleja asimismo en el perfil de las empresas que ocupan los inmuebles. Mientras las nuevas ubicaciones atraen principalmente actividades vinculadas con el comercio electrónico, en los corredores industriales del norte la demanda es más diversa, con presencia de empresas de transporte, logística, producción de alimentos, farmacéuticas y electrónica. Hacia el poniente, en cambio, los edificios industriales también reciben empresas de ropa, accesorios y dispositivos médicos, algunas de las cuales ocupan módulos de apenas 150 metros cuadrados.
El crecimiento industrial de la capital revela así un cambio en la relación entre la actividad económica y el espacio urbano. ¿Quieres saber qué otros cambios se están materializando en este y otros mercados? Visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.
