Recompra de CBFIs, una Estrategia para Potenciar el Éxito de los FIBRAs en México

En el mercado bursátil, la compraventa de acciones es una actividad cotidiana. Al igual que cualquier inversionista, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) ponen a disposición del público acciones o Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) para obtener capital y continuar invirtiendo a gran escala en el sector inmobiliario comercial. No obstante, en ocasiones, los FIBRAs adoptan una estrategia financiera que consiste en recomprar las acciones o CBFIs que habían lanzado al mercado para obtener capital. ¿Pero qué conlleva esta maniobra y por qué es relevante? A continuación, te lo explicaremos en SiiLA Resource.

La función principal de la recompra de CBFIs es que los FIBRAs aprovechen oportunidades para ajustar la estructura de su capital circulante, reestructurar o mejorar su cartera de activos, y obtener ventajas financieras en el mercado secundario. Los motivos para recomprar CBFIs pueden variar, pero en última instancia, el objetivo de la recompra radica en optimizar el rendimiento y la posición financiera de los FIBRAs.

Un ejemplo de esta estrategia financiera es la recompra de acciones de FIBRA Terrafina entre el cuarto trimestre de 2021 y el tercer trimestre de 2022. Durante ese periodo, el fideicomiso especializado en bienes raíces industriales recompró poco más de 18 millones de CBFIs. Con esta transacción, FIBRA Terrafina redujo en un 2% el número de CBFIs que tenía en circulación, pasando de 790.6 millones al cierre de 2021, a 772.6 millones a finales de septiembre de 2022.

En primer lugar, la recompra de CBFIs pude ser utilizada para optimizar portafolios inmobiliarios y lograr una mayor flexibilidad financiera. Por un lado, esto implica que los FIBRAs obtienen un mayor control sobre sus activos y la posibilidad de vender las propiedades menos estratégicas para enfocarse en inmuebles más prometedores y rentables. Por otro lado, la recompra de CBFIs contribuye al reajuste de la estructura de capital de los FIBRAs, lo que puede tener un impacto positivo en su balance y su capacidad para financiar nuevas adquisiciones. Si los CBFIs se negocian a precios por debajo del valor de los activos subyacentes, la recompra puede mejorar la percepción de los inversionistas y aumentar el valor neto de los activos de los fideicomisos.

Adicionalmente, los FIBRAs pueden optar por recomprar sus CBFIs o acciones por diversas razones estratégicas y financieras, entre las que se incluyen:

1. Mejora de la estructura de capital: La recompra de CBFIs o acciones puede ayudar a optimizar la estructura de capital de los FIBRAs, al reducir el número de unidades en circulación y aumentar la participación de los inversionistas en los flujos de efectivo y los activos subyacentes. De este modo, los FIBRAs pueden liberar espacio en su estructura de capital para futuras emisiones de acciones, obteniendo flexibilidad para obtener capital adicional en momentos estratégicos, al tiempo que pueden aumentar el rendimiento por acción para los inversionistas, ya que los beneficios generados por los fideicomisos se distribuirían entre un número menor de acciones.

2.- Estabilización del mercado: La recompra de CBFIs puede contribuir a estabilizar los precios en el mercado secundario. Al reducir el número de acciones en circulación, es posible que el valor de cada acción aumente, lo que puede resultar en un precio más atractivo para los inversionistas y un aumento en la capitalización bursátil. Asimismo, la disminución en la cantidad de CBFIs disponibles para la venta podría equilibrar la oferta y la demanda, evitando caídas abruptas en los precios y, por ende, reduciendo los riesgos de volatilidad.

3.- Señales de certidumbre: La recompra de acciones puede interpretarse como una señal de confianza en el mercado en sí y en la solidez financiera de los fideicomisos. Cuando los FIBRAs deciden invertir en su propia oferta pública, demuestran que considera que sus acciones están subvaluadas y que posee la capacidad financiera para respaldar dicha adquisición. Esta acción puede influir positivamente en la percepción de los inversionistas y crear una imagen más favorable de la empresa.

4. Exceso de liquidez: Cuando los FIBRAs tienen un exceso de liquidez o efectivo disponible sin oportunidades inmediatas de inversión rentable en propiedades inmobiliarias, la recompra de acciones sirve para evitar la acumulación de efectivo no utilizado.

5. Beneficios fiscales: Dependiendo de las regulaciones fiscales y las leyes locales, la recompra de CBFIs o acciones puede tener ventajas fiscales, como la reducción de la carga impositiva sobre las distribuciones de ingresos.

La recompra de CBFIs por parte de los FIBRAs es una estrategia financiera que genera beneficios financieros tanto para los fideicomisos como para los inversionistas en general. Para obtener más información sobre el desempeño de estos actores institucionales del mercado inmobiliario comercial, consulta SiiLA FIBRA Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.