FIBRA Monterrey Adquiere su Propiedad 118: Un Gigante Logístico Ocupado por Mercado Libre

FIBRA Monterrey, en conjunto con AC2 Fund (una sociedad de inversión entre Artha Capital y Affinius Capital) y con Frontier Industrial & Logistics como desarrollador del proyecto, adquirió una nave industrial clase A en León, Guanajuato, por 105 millones de dólares, más impuestos, costos y gastos de adquisición. El inmueble, con un área bruta rentable (ABR) de 82,250 metros cuadrados en un terreno de 183,940 metros cuadrados, está diseñado para operaciones logísticas de alto volumen.

La propiedad está ocupada por Mercado Libre en un contexto donde el comercio electrónico en México ha crecido a un ritmo sostenido, con una tasa anual compuesta del 33.8% en los últimos seis años y un aumento del 20% solo en 2024, según datos de la Asociación Mexicana de Venta Online citados por el fideicomiso. Este dinamismo, que generó ventas aproximadas de 43,100 millones de dólares el año pasado, sigue elevando la demanda de infraestructura logística estratégica, consolidando estos activos como una apuesta rentable a largo plazo.

Es importante mencionar que el contrato de arrendamiento de Mercado Libre está denominado en dólares y tiene un plazo remanente de siete años, bajo un esquema triple neto (NNN), lo que significa que el arrendatario cubre, además de la renta, los costos de mantenimiento, seguro, impuesto predial y administración del inmueble.

De acuerdo con FIBRA Monterrey, este esquema garantiza ingresos estables. De hecho, la compañía estima que el ingreso operativo neto de esta propiedad será de 7.6 millones de dólares en los primeros 12 meses posteriores a la adquisición, lo que le permitirá reforzar su estrategia de expansión industrial y aumentar su exposición a activos dolarizados, asegurando estabilidad financiera y consolidando su presencia en el sector logístico.

Los datos revelados por la compañía implican que el precio de compra de la propiedad supera los 1,270 dólares por metro cuadrado, y que la renta estimada alcanza los 7.7 dólares mensuales por metro cuadrado. Ambos valores están muy por encima de los promedios del mercado industrial en León, Guanajuato, donde las rentas rondan los 5.3 dólares por metro cuadrado y los precios de venta se aproximan a los 800 dólares por metro cuadrado.

Este diferencial plantea interrogantes que no se explican fácilmente desde la lógica tradicional del sector. Por ejemplo, el área construida de la nave representa solo el 45% del terreno, una proporción baja si se considera que, en naves industriales de clase A, lo usual es una relación de 60-40 o mayor. Esa menor densidad constructiva, en principio, debería diluir el valor del activo, no incrementarlo.

¿Por qué, entonces, estos precios son tan elevados? ¿Se justifican por el uso de suelo especializado para e-commerce? ¿Por adecuaciones contractuales a la medida del inquilino? ¿Por una rentabilidad atada a un acuerdo estratégico con Mercado Libre?

Según las transacciones registradas por el equipo de SiiLA en los últimos meses, las grandes plataformas logísticas priorizan amplios patios de maniobra para carga, descarga y operaciones de cross-docking. Bajo esta lógica, lo que se paga no es solo el espacio construido, sino la funcionalidad integral del terreno.

SiiLA contactó a FIBRA Monterrey para aclarar esta situación, pero al cierre de esta edición no se obtuvo respuesta.

La más reciente transacción de la compañía representa un avance significativo en su estrategia de inversión, pues, junto con otros movimientos, ya ha superado el 75% de su meta de hasta 700 millones de dólares anunciada en su última emisión de capital. Además, con esta adquisición, el fideicomiso fortalecerá su portafolio al extender el plazo promedio de sus arrendamientos a más de cinco años, reducir la edad promedio de sus propiedades a 13 años, aumentar su exposición a ingresos dolarizados al 85% y elevar la participación de los ingresos industriales logísticos por encima del 23%, en línea con las cifras reportadas al cierre de 2024.

Actualmente, FIBRA Monterrey cuenta con 118 propiedades en su portafolio. En el último año, adquirió 12 inmuebles industriales adicionales y vendió una oficina, lo que incrementó su inventario en 13.2%, pasando de más de 1.6 a más de 1.8 millones de metros cuadrados en activos industriales, de oficinas y comerciales.

El acuerdo ya ha sido aprobado por el Comité Técnico de FIBRA Monterrey y la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE). Sin embargo, la operación aún está sujeta a la firma de los contratos definitivos.

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