Investing in Sustainability and ESG. Economic Benefits and Shared Value in the Mexican Commercial Real Estate Market

La sustentabilidad y los criterios ASG (Ambiental, Social y Gobernanza) se ha convertido en temas de creciente importancia en el mercado inmobiliario comercial de México, y no es difícil entender por qué. A medida que la conciencia ambiental y la responsabilidad social empresarial cobran mayor relevancia en la sociedad y se promueve una mayor regulación gubernamental en materia ambiental, los beneficios económicos de la sustentabilidad en este sector se vuelven cada vez más evidentes y atractivos para inversores, desarrolladores y propietarios de bienes raíces.

A medida que los criterios de sostenibilidad se vuelvan obligatorios, las empresas deberán anticiparse y realizar inversiones sustanciales en estrategias, procesos, divulgación y validación externa para garantizar su cumplimiento.

En los últimos años, el crecimiento de las inversiones sostenibles y ASG se ha acelerado debido a varios factores clave. En primer lugar, la creciente demanda global de productos de inversión sostenibles se debe a la creciente preocupación de los inversionistas por la sostenibilidad y la responsabilidad corporativa, lo que los ha llevado a retirar fondos de empresas no sostenibles. Además, la mayor transparencia y divulgación de información de las empresas ha ganado la confianza del mercado. La entrada de nuevas generaciones como los millennials y centennials, centradas en el impacto positivo en el mundo, ha aumentado el interés en proyectos ambientales y ASG. Por último, las inversiones con criterios sustentables y ASG han demostrado ser menos volátiles y más rentables, lo que atrae a inversionistas preocupados por el rendimiento.

¿Qué es sostenibilidad y ASG?

La sostenibilidad y los criterios ASG son conceptos relacionados pero distintos en el ámbito empresarial y de gestión de inversiones.

Por un lado, la sostenibilidad se refiere a la capacidad de satisfacer las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras generaciones para satisfacer sus propias necesidades. En otras palabras, implica mantener un equilibrio entre el desarrollo económico, social y ambiental para garantizar un futuro sostenible. La sostenibilidad considera la gestión responsable de los recursos naturales, la mitigación del cambio climático, la equidad social y otros factores para crear un mundo más equitativo y habitable. El objetivo de la sostenibilidad es crear valor compartido o valor para la comunidad, generando un mayor impacto positivo que negativo, a través de servicios inmobiliarios estratégicos en ubicaciones dinámicas que beneficien a los inquilinos e inversionistas y al entorno natural.

Por otro lado, los criterios ASG se refieren a las tres áreas clave que las empresas y los inversionistas evalúan para medir la sostenibilidad y la responsabilidad corporativa. Estas consideraciones se utilizan cada vez más en la evaluación de inversiones y la toma de decisiones empresariales, ya que reflejan la importancia de no sólo buscar el beneficio económico a corto plazo, sino también la responsabilidad y el impacto a largo plazo en el entorno y la sociedad en general.

El aspecto Ambiental se refiere a las prácticas y políticas relacionadas con el impacto de una empresa en el medio ambiente. Esto incluye la gestión de residuos, la eficiencia energética, las emisiones de gases de efecto invernadero, entre otros. La eficiencia Ambiental genera innovación y tiene beneficios económicos como la reducción de costos de operación y la mejora de la calidad de los productos y servicios, lo cual ayuda a retener y ampliar la base de clientes, además de fomentar la revalorización de subproductos.

El aspecto Social está relacionado con el impacto de las empresas en su entorno socioeconómico inmediato y en su estructura interna de recursos humanos. Implica cuestiones como las relaciones con y entre los empleados, la diversidad e inclusión, la seguridad laboral, los derechos humanos, el impulso a las cadenas de valor y las prácticas comerciales justas. Su aplicación mejora la eficiencia productiva, reduciendo costos y mejorando el ambiente y las condiciones laborales, además de mejorar la imagen de la compañía.

La Gobernanza se refiere a la estructura de gobierno corporativo y la toma de decisiones en una empresa. Esto incluye la transparencia, la ética corporativa, las prácticas de adquisición, la independencia de la junta directiva y la rendición de cuentas. A nivel socioeconómico, este aspecto sirve para generar empleos y grupos de interés, además de ayudar a mantener o aumentar el segmento del mercado, así como a incrementar la motivación de los recursos humanos.

Los Beneficios Económicos de las Propiedades Sustentables

La adopción de prácticas sustentables en el mercado inmobiliario comercial de México ofrece una serie de ventajas económicas notables. Estos potenciales beneficios incluyen la mejora de la eficiencia operativa de los edificios, economía circular, la reducción de costos de energía y recursos, el aumento del valor de los activos inmobiliarios, la atracción de inquilinos de alta calidad y la mitigación de riesgos financieros asociados con la volatilidad de los precios de la energía y los cambios en la regulación ambiental. A continuación, mencionaremos algunos de ellos:

1.- Eficiencia energética y ahorros: Las propiedades sustentables se destacan por su eficiencia energética, lo que reduce los costos de servicios públicos, como el agua y la electricidad. Ejemplo de ello son los resultados de FIBRA Uno (FUNO). En una clase de SiiLA ACADEMY 2023, la Directora de Sostenibilidad de FUNO, Ana Karen Mora, señaló que, en el sector de oficinas entre 2019 y 2022, el fideicomiso llegó a reducir hasta en un 50% el costo de su consumo de energía, con ahorros aproximados de 280 millones de pesos al año. Este tipo de ahorro se traduce en una reducción del costo operativo.

2.- Alta demanda y valor de la propiedad: Las propiedades sustentables pueden llegar a tener un mayor valor de mercado en comparación con las propiedades tradicionales, no sólo por la base de inversionistas e inquilinos que buscan beneficios económicos a largo plazo, sino también porque las propiedades sustentables, generalmente ubicadas en zonas estratégicas, experimentan una alta demanda, lo que permite a los propietarios cobrar rentas más elevadas y aumentar sus ingresos operativos. En ese sentido, Ana Karen Mora de FUNO ha referido que los espacios certificados pueden atraer a inquilinos más grandes que rentan a plazos más largos, aunque sea con el mismo costo por metro cuadrado, lo cual genera estabilidad en los ingresos. En el caso de FUNO, durante SiiLA ACADEMY 2023 mencionó que, en el corredor de oficinas de Reforma en la Ciudad de México, el fideicomiso ha reportado rentas más altas (de 12% a 20%) y mayor ocupación en comparación con los inmuebles no certificados.

3.- Mayores márgenes NOI: La reducción de los costos operativos por la eficiencia energética, y el aumento de los ingresos operativos por la alta demanda y el potencial aumento en los precios de mercado por metro cuadrado impactan positivamente el Ingreso Operativo Neto (NOI). Ejemplo de ello es Centrum Park, en Tlalnepantla, Ciudad de México. De acuerdo con Ana Karen Mora, este conjunto de oficinas reconvertidas en naves industriales, que cuenta con cinco edificios con certificación LEED Gold, tiene un 20% más NOI que el Corporativo Tlalnepantla, que está justo al lado.

4.- Créditos con tasa preferencial: En México existen dos tipos de bonos o créditos, que son los “etiquetados” y los “no etiquetados” o “vinculados a la sostenibilidad”. Los etiquetados se destinan a inversiones específicas en energía, agua, residuos y seguridad, como la adquisición de paneles solares, y los hay para cambio climático, verdes, sociales y sustentables. En cambio, los no etiquetados no tienen un uso específico, pero deben cumplir con criterios e indicadores ASG. Este beneficio implica la generación de liquidez y acceso a financiamiento para gasto capital.

5.- Incentivos gubernamentales: El gobierno mexicano ofrece incentivos fiscales, subsidios para tecnologías verdes y préstamos a tasas preferenciales para promover la inversión en propiedades sustentables, lo que las hace aún más atractivas desde una perspectiva económica. Por ejemplo, el Artículo 276 del Código Fiscal de la Ciudad de México establece que las personas físicas o morales que realicen actividades de reciclaje o reprocesen parte de sus residuos sólidos para combatir el deterioro ambiental podrán obtener reducciones en el Impuesto sobre Nóminas: 20% si reciclan entre el 33% y el 44% de sus residuos, 30% si reciclan entre el 45% y el 59%, y 40% si reciclan entre el 60% y el 100% de sus residuos sólidos.