Menos Oficinas Disponibles, Rentas Más Altas, Pero Sin un Auge de la Demanda
- El mercado de oficinas mexicano registra mayor ocupación y rentas al alza, pero su mejora depende más de retener inquilinos que de atraer nuevos.
La disponibilidad de oficinas en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara continuó disminuyendo durante el tercer trimestre de 2026, hasta situarse en 14.5%, su nivel más bajo en seis años. La tendencia, iniciada en 2022, se ha mantenido sin un crecimiento extraordinario de las nuevas ocupaciones, pues las empresas están abandonando menos espacios y la construcción de inmuebles se ha reducido considerablemente.
Por el lado de la demanda, los datos de SiiLA muestran que durante el tercer trimestre las empresas ocuparon poco más de 121,000 metros cuadrados de oficinas, una superficie similar a la de un año antes e inferior al promedio trimestral de aproximadamente 142,000 metros cuadrados desde 2020. En cambio, abandonaron apenas 23,000 metros cuadrados, el menor volumen desde que se tiene registro. Así, la superficie ocupada aumentó en casi 98,400 metros cuadrados, su nivel más alto desde el tercer trimestre de 2025.
La reducción de las desocupaciones también ha cambiado la relación entre los espacios que las empresas ocupan y los que abandonan. Hace un año, por cada metro cuadrado desocupado se ocupaban 2.8; durante el tercer trimestre de 2026, esa relación aumentó a 5.3. El cambio también se observa en el número de operaciones, pues por cada desocupación se registraron 3.4 ocupaciones, frente a 2.2 un año antes.
Sin embargo, que las empresas ocupen más espacio del que abandonan no garantiza por sí solo una reducción de la disponibilidad, pues también importa cuánto espacio nuevo se incorpora al mercado. Durante los primeros nueve meses de 2026 se entregaron menos de 150,000 metros cuadrados de oficinas en los tres mercados, frente a un promedio cercano a 203,000 metros cuadrados durante el mismo periodo de cada año entre 2020 y 2024. La diferencia es todavía mayor al comparar periodos más largos, pues la superficie entregada entre principios de 2023 y el tercer trimestre de 2026 representa apenas el 38% de la incorporada durante los 15 trimestres anteriores.
La Disponibilidad No Cuenta Toda la Historia
Aunque el mercado todavía cuenta con una disponibilidad considerable, no todos los espacios desocupados compiten necesariamente por los mismos inquilinos, pues las empresas requieren ubicaciones y características específicas, mientras que los costos operativos, financieros y logísticos asociados al cambio de inmueble dificultan la rotación. Esto significa que una disponibilidad elevada puede coexistir con una oferta limitada para determinadas necesidades, mientras que su reducción no necesariamente mejora por igual la posición competitiva de todos los propietarios.
En consecuencia, una menor disponibilidad no se traduce necesariamente en un mayor poder de negociación, lo que también puede limitar el aumento de las rentas en el conjunto del mercado. No obstante, tras varios años de reducción de la disponibilidad, las rentas también están aumentando. Así, durante el tercer trimestre de 2026, el precio promedio de renta alcanzó los 23.84 dólares mensuales por metro cuadrado, un incremento anual de 6.5% que, descontando la inflación estadounidense disponible hasta agosto, equivale a un aumento real estimado de aproximadamente 3%.
El incremento de las rentas, si bien apunta a una mejora de las condiciones del mercado, debe interpretarse a partir de cómo se ha reducido la disponibilidad, ya que no tiene las mismas implicaciones una recuperación impulsada por un crecimiento considerable de las nuevas ocupaciones que otra sostenida principalmente por menos desocupaciones y una construcción limitada. En este último caso, el mercado puede registrar una mayor ocupación y rentas más elevadas sin que las empresas estén demandando mucho más espacio que antes. Por tanto, la recuperación de los precios no necesariamente significa que el mercado se haya vuelto más dinámico ni que exista una demanda suficiente para sostener una expansión importante de la oferta.
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