El Costo de la Disponibilidad Industrial en México
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El espacio disponible no pesa igual en todos los mercados. Su costo depende de cuánto cuesta mantenerlo y cuánto tiempo permanece sin ocupante.
Cuando una nave industrial está desocupada no produce renta, pero sí costos de mantenimiento. Por eso, para el propietario, la falta de inquilinos puede significar carecer al mismo tiempo de un ingreso y de quien cubra parte de los gastos necesarios para producirlo. La exposición, empero, crece con cada metro disponible y con cada trimestre que permanece así.
En México, hasta mediados de 2026 había unas 502 propiedades que sumaban más de 5.7 millones de metros cuadrados disponibles en los principales centros industriales del norte, centro y Bajío, de acuerdo con SiiLA. Esa disponibilidad no necesariamente desaparece pronto, pues entre 2020 y 2026 los episodios que pudieron seguirse de principio a fin duraron una mediana de tres trimestres¹.
Con semejante superficie, incluso una fracción del mantenimiento puede convertirse en una suma considerable. Los cálculos de SiiLA REsource indican que, si...
Cuando la Disponibilidad Empieza a Costar
La continuidad de esos gastos no es sólo una posibilidad teórica. Vesta, por ejemplo, reportó en su último estado financiero trimestral cerca de 1.2 millones de dólares en gastos operativos relacionados con propiedades que no estaban rentadas ni generaban ingresos, incluidos unos 121 mil dólares en mantenimiento. Incluso en el último año, los trimestres con información desglosada muestran que el mantenimiento representó entre el 9.4% y el 19.1% de todos los costos operativos de las propiedades que no le generaron ingresos.
Esto quiere decir que, además del mantenimiento, las propiedades sin ingresos pueden cargar con gastos de predial, seguros y otros conceptos relacionados con los inmuebles. Pero el peso de esos gastos tampoco permanece necesariamente igual con el tiempo. En el caso de la cuota mensual de mantenimiento asociada al espacio disponible, su valor en los mercados comparables desde 2020 aumentó 9.5% en términos reales hasta mediados de 2026².
En ese mismo periodo, la superficie disponible se duplicó con creces, ampliando con ella la exposición potencial de los propietarios, aunque su peso varía entre mercados según el costo de mantener el espacio y el tiempo que permanece disponible. Ese contraste se observa al comparar Ciudad Juárez con la Ciudad de México. A mediados de 2026, Juárez tenía cerca de 792 mil metros cuadrados disponibles, más que los 741 mil de la capital, pero su menor cuota de mantenimiento hacía que la cantidad mensual asociada a esa superficie fuera de unos 420 mil dólares, frente a 549 mil en la Ciudad de México. Al mismo tiempo, su mayor persistencia podía prolongar la exposición, pues históricamente la disponibilidad registró una mediana de seis observaciones trimestrales en Juárez y de tres en la Ciudad de México.
Diferencias como éstas hacen que una misma tasa de disponibilidad pueda tener implicaciones distintas, pues el porcentaje revela cuánto espacio está disponible, pero no cuánto cuesta sostenerlo ni durante cuánto tiempo puede seguir generando gastos sin un ocupante que los cubra.
Para analizar cómo evolucionan la disponibilidad y las cuotas de mantenimiento en los mercados industriales de México, visita SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.
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¹ El cálculo considera los episodios con inicio y cierre observados en los seis mercados con información comparable desde 2020: Aguascalientes, Ciudad de México, Monterrey, Querétaro, San Luis Potosí y Tijuana.
² Cálculos de SiiLA REsource sobre el mismo universo de mercados señalado en ¹. La cuota mensual de mantenimiento se ponderó por superficie disponible y se ajustó por inflación mediante el CPI-U de Estados Unidos, dado que está denominada en dólares por metro cuadrado.
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