FIBRA Storage se Expande. ¿Por Qué el Self-Storage Gana Terreno en México?

FIBRA Storage confirmó la entrada en operación de un nuevo complejo de minibodegas en la Ciudad de México, reforzando su presencia en un mercado de self-storage impulsado por demanda constante y contratos de mediano plazo, más que por ciclos coyunturales.

Ubicado en la alcaldía Magdalena Contreras, “Periférico Pedregal” es la propiedad número 35 del fideicomiso, con unidades de renta que van de seis a más de 100 metros cuadrados, orientadas principalmente a demanda residencial y de pequeña escala comercial.

Al cierre del tercer trimestre del año pasado, FIBRA Storage reportó una ocupación cercana a 82.5%, resultado de una estrategia enfocada en mercados urbanos de demanda recurrente, con tres cuartas partes de sus activos concentrados en la Ciudad de México y una expansión selectiva hacia la zona conurbada y el Bajío. Esa estabilidad operativa ha permitido un crecimiento sostenido en los últimos tres años, periodo en el que su área bruta rentable potencial —incluyendo propiedades en operación y terrenos— aumentó 25.8%.

Más allá del desempeño individual del fideicomiso, el mercado mexicano de self-storage atraviesa una fase de expansión estructural y destaca como el de mayor crecimiento en América del Norte.

De acuerdo con estimaciones de Grand View Horizon, el sector de self-storage en México generará ingresos por aproximadamente 1,570 millones de dólares en 2026 y mantendrá un crecimiento anual compuesto cercano a 6.8% hacia 2030, cuando se aproximará a los 2,100 millones de dólares.

Aunque el mercado mexicano aún es mediano frente al estadounidense, su diferenciador está en cómo la demanda se ha integrado a la infraestructura urbana, impulsada por hogares más compactos, mayor movilidad residencial y un comercio electrónico que exige almacenamiento de última milla para pequeños y medianos negocios.

En FIBRA Storage, esa dinámica se traduce en absorción neta positiva sostenida al menos desde 2022, con un promedio trimestral cercano a 3,900 metros cuadrados y una base de clientes predominantemente residencial (78.6%), bajo contratos de permanencia cercanos a tres años.

En conjunto, estos elementos indican que el self-storage en México no crece por una moda de consumo, sino por fricciones permanentes del entorno urbano. Para el capital inmobiliario, esto lo posiciona menos como un servicio discrecional y más como infraestructura urbana, diseñada para capturar flujo estable en ciudades cada vez más densas, móviles y fragmentadas.

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