El Gran Plan: FIBRA MTY Anticipa Retornos de Inversión de Hasta 13.3% al Adquirir FIBRA Terrafina

FIBRA Monterrey inició formalmente el proceso para adquirir hasta el 100% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) de FIBRA Terrafina. Este mayo, el fideicomiso solicitó la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y detalló cómo planea hacer la compra que incluye la propuesta de cambiar 2.80 certificados de FIBRA Monterrey por cada certificado de FIBRA Terrafina.

Esta estrategia incrementaría los ingresos de los actuales tenedores de certificados de FIBRA Terrafina, con un aumento en su retorno de inversión de entre el 8% y el 13.3%. Este incremento, medido como AFFO, refleja el dinero real que generan las propiedades después de cubrir gastos de mantenimiento y otros costos esenciales.

Además, se espera que el valor de las acciones o CBFIs de FIBRA Terrafina aumente tras completarse la compra. Según FIBRA Monterrey, cada certificado de Terrafina podría valer alrededor de 45 pesos después de la transacción, lo que representa un incremento del 6% sobre su valor de mercado promedio en los últimos tres meses, que fue cercano a los 42.3 pesos, según datos bursátiles analizados por SiiLA.

La fusión de FIBRA Monterrey con FIBRA Terrafina traerá amplios beneficios para los inversionistas de ambas compañías, ya que su impacto va más allá de la adquisición y revalorización de acciones. Se trata de una operación que promete incrementar el inventario industrial de FIBRA Monterrey, eficientar y duplicar sus flujos de operación y aumentar significativamente su liquidez en el mercado bursátil.

Por un lado, la fusión desembocaría en el mayor portafolio industrial a nivel nacional, combinando 3.9 millones de metros cuadrados de FIBRA Terrafina con 1.7 millones de FIBRA Monterrey, alcanzando unos 5.6 millones de metros cuadrados en total, que incluirían 382 propiedades ocupadas en un 97.7% distribuidas en 16 entidades federativas, en su mayoría (66% del área bruta rentable) ubicadas en el norte de México y enfocadas en los sectores automotor, de bienes de capital y de transporte. Además, este portafolio contaría con una reserva territorial para futuros desarrollos de 1.3 millones de metros cuadrados.

Por otro lado, se espera que la fusión facilite más economías de escala a nivel operativo y administrativo, mejorando los márgenes de ingreso operativo neto (NOI) y utilidad antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (UAFIDA) del activo industrial de ambos FIBRAs. En 2023, los portafolios industriales de FIBRA Terrafina y FIBRA Monterrey tuvieron márgenes NOI de 93.2% y 96.1%, respectivamente, así como márgenes UAFIDA de 81.5% y 83% (incluidos activos no industriales).

Bursatilidad y Estructura Financiera

La fusión entre ambos fideicomisos también aumentaría significativamente la facilidad con la que se pueden comprar y vender sus certificados en el mercado, conocida como bursatilidad. Esto se debe a que la entidad resultante sería más grande y tendría más liquidez, atrayendo a más inversionistas y elevando el valor de sus acciones. Desde 2016, el volumen promedio diario de operaciones de ambos FIBRAs ha crecido y se espera que continúe esta tendencia. Con la fusión, las transacciones combinadas de FIBRA Monterrey (1.4 millones de dólares en el 1T 2024) y FIBRA Terrafina (cuatro millones de dólares en el 1T 2024) alcanzarían más de 5.4 millones de dólares.

Asimismo, la fusión fortalecería su estructura financiera, incrementando la flexibilidad en la gestión de capital y mejorando el perfil crediticio. Los datos analizados por SiiLA indican que la deuda combinada de estas compañías mantendrá un equilibrio saludable entre deudas garantizadas y no garantizadas, con un predominio de las garantizadas, lo que es un indicativo de una gestión de riesgo prudente. Además, la mayoría de la deuda tendrían tasa fija, lo que proporciona previsibilidad en los pagos de intereses frente a las fluctuaciones del mercado.

Lo anterior implicaría una reducción en el nivel de endeudamiento general, situándolo en un 27.9%, y mejoraría la relación de deuda neta a UAFIDA a 3.4 veces, lo que es indicativo de un apalancamiento manejable y de una capacidad sólida para cubrir obligaciones financieras.

Además, la entidad fusionada tendría un plazo promedio de la deuda de 4.2 años, lo que ofrece tiempo suficiente para adaptarse a las condiciones cambiantes del mercado antes de enfrentar grandes vencimientos de deuda. Este reforzamiento de la estructura de capital, junto con el aumento de efectivo y líneas de crédito disponibles, brindaría una mayor solidez para financiar operaciones y expansiones futuras sin comprometer su estabilidad financiera.

Sin embargo, antes de que todo esto ocurra, los siguientes pasos para la fusión incluyen completar un análisis detallado de la viabilidad de la transacción, considerando aspectos fiscales, financieros y legales, además de llevar a cabo una auditoría de compra exhaustiva. Luego, se buscará la autorización de los tenedores de FIBRA Monterrey para proceder con la transacción y emitir nuevos CBFIs a los tenedores de FIBRA Terrafina. Una vez obtenidas todas las autorizaciones necesarias, incluyendo las de la CNBV y COFECE, se lanzará una oferta pública.

Para obtener más información sobre esta y otras transacciones en el mercado inmobiliario comercial, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.