El mercado inmobiliario industrial de México se dispara con el potencial de duplicar su inventario

El mercado inmobiliario industrial de México está creciendo a pasos agigantados y tiene el potencial de duplicar su inventario en la próxima década, máxime con el impulso del nearshoring y el boom del e-commerce a nivel nacional. En los últimos tres años, el área industrial existente en el país aumentó a un ritmo promedio anual de 30%, de acuerdo con datos de SiiLA Market Analytics. En números redondos, en México hay un inventario industrial de casi 81 millones de metros cuadrados, que es más de 15 veces menor que el de Estados Unidos. Sin embargo, cada trimestre se entrega alrededor de 80 naves industriales, cuando en 2019 eran entregadas 30.

Para Alejandro Delgado, Country Manager México en SiiLA, “es una realidad que estamos atravesando un momento histórico en el mercado inmobiliario del activo industrial, ya que además del creciente número de entregas, la tasa de disponibilidad está en mínimos históricos y el precio promedio de mercado de naves industriales está en máximos históricos, lo que nos habla de un mercado en expansión”. En ese sentido, Delgado indicó que el reto será desarrollar nuevas regiones industriales en el país, como en el caso del sureste mexicano, donde se requerirá infraestructura y mano de obra calificada. En la actualidad, más del 80% del espacio industrial existente se encuentra en las regiones Norte y Bajío de México, donde hay una sobredemanda de espacios, con mercados –como Ciudad Juárez y Tijuana– donde la tasa de disponibilidad es prácticamente nula, de acuerdo con datos de SiiLA.

El auge industrial en México no sólo se debe a la cantidad de empresas que están llegando al país, sino a aquellas que están expandiendo sus operaciones a nivel nacional. Para Delgado, el asunto es que las nuevas entregas no son suficientes para cubrir la demanda, e incluso, la expectativa para muchos desarrolladores es que el nuevo inventario salga al mercado con un 70% de ocupación. Aunque la oferta de nuevo inventario ha venido tomando impulso en los últimos años, será indispensable que México logre aumentar el número de nuevas entregas para aprovechar esta oportunidad histórica. El año pasado, por ejemplo, fueron entregados 5.5 millones de metros cuadrados, una cantidad considerablemente superior a los 3.6 millones de metros cuadrados que se entregaron en 2019, antes de la pandemia. Y sólo en el primer trimestre de 2023, el nuevo inventario superó el millón de metros cuadrados, que es el nivel más alto en un primer trimestre desde 2021, lo que anticipa que este año, México podría cerrar con un nuevo récord de nuevas entregas, de acuerdo con Market Analytics.

En este contexto es necesario preguntarnos ¿qué le depara al sector industrial en México? La expectativa es que la oferta y la demanda se vayan estabilizando con el paso del tiempo. Este proceso dependerá en gran medida de la cadena logística de insumos para construir.

Para Alejandro Delgado, la situación es complicada por el lado de la construcción, aunque prometedora en términos de inversión. En ese sentido, el Country Manager México de SiiLA explicó que el sector de la construcción está enfrentando problemas de abastecimiento, como sucedió a finales de 2020 con el boom de las rutas logísticas para mover mercancías de ventas en línea, lo que generó alzas de precios en insumos (como el acero), terrenos y construcciones. Empero, esta situación irá mejorando conforme las inversiones impacten al sector. Ello debido a que actualmente hay mucho capital de todas partes del mundo, máxime para inversiones de equity y de deuda.

Mientras en México continúe la tendencia del nearshoring, la cantidad de empresas que llegan y que buscan expandirse continuará aumentando. Para mantenerte informado y saber más de las tendencias y perspectivas del mercado industrial, visita SiiLA o escríbenos a contacto@siila.com.mx.